住宅ローンの返済が苦しい..このままだと家が競売にかけられてしまうかもしれない..
裁判所から『競売開始決定通知』という書類が届いた、どうすればいいの..？
このような状況で不安な毎日を過ごす方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、以下の点を詳しく解説していきます。
- 強制競売とは？
- 強制競売の具体的な流れ
- 強制競売を回避するための最善の方法
この記事で
正しい知識を身につけ、次の一手を考えるきっかけにしてください。
そもそも強制競売とは？
強制競売とは、
住宅ローンなどの滞納が続いてしまったことで「あなたの意思とは関係なく家が売りに出されてしまう」ことです。
住宅ローンや借金の返済が滞ってしまった場合に、債権者（銀行などの金融機関）が裁判所に申立てを行うことで、担保となっている自宅などを強制的に売却する法的な手続きです。
※住宅ローン以外であっても「強制競売」として不動産が競売にかけられることはあります。
その売却代金から債権者が貸したお金を回収することを目的としています。
※借金とは、元本及び利息等を併せた金額をいいます
任意売却との決定的な違い
強制競売としばしば比較されるのが「任意売却」です。
この二つの違いは、
売却の主導権が「自身」にあるかどうかという点にあります。
以下はその比較です。
| 強制競売 | 任意売却 | |
| 主導権 | 裁判所・債権者 | あなた（所有者） |
| 売却価格 | 市場価格の5～7割程度 | 市場価格に近い価格 |
| 情報公開 | インターネット等で広く公開される | 非公開での売却も可能 （プライバシー保護） |
| 引渡し時期 | 落札者（買主）の都合が優先され、交渉の余地はない | 話し合いによる調整が可能 |
| 残債の交渉 | 原則、一括での返済を求められる | 分割返済などの柔軟な交渉が可能 |
このように、強制競売は「価格面」「プライバシー」で大きなデメリットを伴います。
強制競売の具体的な流れ
では、実際に強制競売はどのように進むのか？
流れと対策を見ていきましょう。
▼強制競売になるまでの流れ
滞納初期では電話・メール・書面での督促が主体です。
強制執行を行う際の申立てで必要になる文書になります。
債権者が裁判所に強制競売の申立てを行います。
それが受理されると債務者(滞納している方)に対して「競売開始決定通知」が届きます。
競売開始決定通知が届いて数週間から2ヶ月程度で執行官・不動産鑑定士によって「競売での最低落札額を算出」する目的で行われます。
現況調査が完了から１か月程度経過すると、不動産が競売にかけられることを他の債権者に知らされます。(配当要求終期の公告)
その後に入札期間に入り、最高額で入札した人が落札者として決定します。
裁判所が落札者の審査を行い売却許可決定を出します。
落札者は原則１ヶ月以内に裁判所へ代金を納付します。
納付されると不動産の所有権は落札者に移ります。
そのため不動産を引き渡さなければいけません。
強制競売を回避するための対処方法
強制競売の主な原因となるのが「借金・ローンの支払い滞納」です。
ローン以外にも借金が負担で支払いができない方も多いです。
しかし、
借金の整理ができれば強制競売を避けられる可能性があります。
債務整理を行うことで
- 将来利息のカット
- 遅延損害金のカット
- 借金を1/5~1/10程度まで大幅減額
- 家を残せる可能性
といったメリットが得られます。
そのため弁護士への相談がおすすめです。
強制競売になる前に
確認しておきたいこと
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